近两年，我国的商业地产处于一个高速发展时期，不少服装经销商在销售服装的同时，实际上也是在对商业地产进行投资，而投资风险是所有投资者必须要面对的。尤其对于服装经营户来说，投资失败可能意味着血本无归。

　　商业地产有泡沫吗？

　　商业物业和住宅物业的不同主要在于商业物业有更高的风险和更高的回报。因为我国目前商业地产开发项目大部分资金来源于银行贷款，而银行的钱都是储户的钱，钱的性质就决定了银行投资这种高风险的产业，必然会加大潜在的市场风险和金融风险，那么也就加大了国家的金融风险。

　　对于商业地产是否过剩，人们的看法并不相同。有的开发商认为商业地产还不够多，因为我国人口基数比较大，收入状况在改善，物质文化需求在提高，所以商业地产未来的发展空间很大。有人类比了美国有多少购物中心、有多少人，所以中国按比例还应该有多少购物中心。这样讲似乎没有错，但是也有专家提出，在现阶段单纯套用国外的一些数字在中国是不太妥当的。另一种说法认为现在项目空置率比较高，有的城市人均商业面积也偏高了，所以得出的结论是商业地产过剩。

　　对于这种不同看法，中国商业地产联盟秘书长王永平认为：“我认为有两个指标可以平息这个争论：第一，空置率是个硬指标，也就是说开发了多少项目，最后都能销售或者出租出去，那就说明‘过剩’问题在现阶段还不太大；第二，商业地产销售或者出租出去以后，后面的地产经营户是否有好的经营回报，假如回报很差，那说明项目的开发还是有问题。因此，综合起来讲就是‘市场是硬道理’。”

　　目前来看，商业地产的价格总体上是有些高。国外的商业物业主要是大商户经营，无论主力店还是次主力店的经营商户都是比较有实力和经验的成熟商户，而商业地产经营户大部分是分散的中小投资者。有的开发商是套用住宅物业的模式去做营销，去炒概念，这样往往会制造出价格泡沫。与此同时，中小投资者和大开发商之间的信息是不对称的，他们容易被开发商炒作所诱导，所以我认为现在商业地产总体价格还是被炒高了。

　　服装经营户看清投资风险

　　如今很多服装经销商在经营服装的同时，也在投资各种商铺。有业内专家指出，在纺织服装批发市场、购物中心、步行商业街、社区商铺、底商等等业态的投资上，投资风险相对较小的是纺织服装批发市场，因为它本身有商品的集聚效应，但由于批发市场价格竞争比较激烈，回报会相对缓慢。相反，投资社区商铺风险相对较大，因为现在住房投资者增多，住房虽然卖了，但是没人住，不知道这个社区市场要培养到什么时候。加之很多社区逐步成片开发，所以社区商铺主要经营日常用品，其利润相对较低。另外，在商业街上投资一些独立的铺面风险也不大，因为商业街是开放式的，客流量大，但要进入大体量的购物中心，一定要看其是否有好的营销规划。

　　对于服装经营户在投资商铺上最大的风险，王永平说：“简单地说，就是市场的风险，因为多数情况下经营户和投资者是分离的，所以经营户对市场的判断准确与否决定了投资的成败。开发商和经营户分离并不是关键问题。关键是市场经营不要做成分散型经营。最好是项目建设前就让经营户来参与，不同的商业业态对于商业硬件设施有不同的要求。正是有了一些项目的盲目建设，才导致建成的楼可能在地段上适合商场，而楼本身却适合超市等情况发生。”

　　王永平还指出：“这种建设与经营的矛盾在过去并不十分明显，原因就在于现在我们的业态细分化和流通细分化促成很多不同形式的商业设施出现，而不像以前只有百货商场。所有的商业业态，包括购物中心、大卖场、连锁店、超市、批发市场、便利店、折扣店等等，它们对于地段、楼盘结构和配套设施要求都不同，比如在室内动线、货物配送、停车位、周边居民区要求都不一样。因此楼盘在开发以前就应该让经营户介入规划，这也就是所谓的做订单商业。”

　　在商业设施定位不太准确的同时，一些商业设施出现了同质化的现象，其原因有专家归纳为：商业设施没有前期规划好有关系，后期招商自然就变成一个个小商铺。而国外购物中心趋同化不太明显的原因，主要是因为它的商业面积使用率比较低。很多发达国家的购物中心商业使用面积在35%~45%，留出大量共享空间，追求整体购物中心的品质。另外，他们的可销售商品品种比我们要多很多，国内大概是20万种，而发达国家可以达到40万~50万种。反过来看，我们的楼盘建设过大，并把省下来的空间都拿出来卖，这样一来，经营面积扩大，而商品品种又少，造成了商业趋同化现象泛滥。

　　商业地产舞台REITs将唱主角

　　在商业地产发展越来越成熟的今天，房地产投资信托基金(REITs)即将为投资者带来实惠。

　　谈到房地产投资信托基金的作用时，王永平说：“可以这么说，因为没有REITs就不会有真正意义上的商业地产。无论在金融界、房地产界还是社会学界，极少有人对REITs作出负面评价。REITs能否成型很大程度上取决于政府对税收的安排和减免，也就是说税收制度和上市制度决定了REITs的可行性。REITs好就好在它是专业理财、风险分散，寻求的是稳定的投资，不像风险投资失败往往带来毁灭性的打击。另外，REITs在物业选择上很挑剔，让好的项目有更好的发展，让不好的项目更拿不到钱，因为REITs不会把钱用在炒作上，而是实实在在用在物业本身上。REITs本身也要专业公司来运营，引导商户投资，它对项目的严格选择性让中小投资者不会跟风盲目投资。只要中小投资者不去盲目跟风，开发商也不会滥建项目。同时，REITs开始进入中国时机也比较好，因为它并不适合住宅投资，而前几年住宅投资多一些，现在商业地产投资增加。也就是说，在市场不太规范的时候，REITs这种好产品进入市场会起到一个引导和规范市场的作用。另外和我们宏观调控不冲突，政府也不会担心产生不良后果。

　　关于REITs将给投资者带来的好处，王永平指出：“REITs最大的好处就是‘让老百姓分享商业地产繁荣带来的成果’。REITs的专业性很强，而收益期望值很低，那么这样它选择的项目就是精品，对老百姓来说，投资风险就很小。REITs不但利用了社会闲散资金，也可以减小社会贫富差距，同时也减少银行承受风险的可能。同时，REITs让商业物业的流动性大大增强了，物业像上市的股票一样，想卖就很容易卖掉，以换取现金。我相信未来一定有很多好的商业地产在REITs的带领下出现。”

　　◎REITs简介

　　REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即房地产投资信托基金。它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。

　　不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。房地产信托投资工具在澳大利亚和美国较为盛行。经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模，全美国目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。但在亚洲才刚刚兴起，新加坡在2001年7月推出了该国的第一只房地产信托基金，在2003年其第一只跨境REITs实现上市。日本、韩国、马来西亚和中国台湾省也推出了自己的上市REITs。