费用减免

　　屯兵北京房贷市场，成为首批四家外资法人银行扩军首策．

　“不光是律师费、保险费，现在外资法人银行连个人房贷业务的评估费都给免掉了，做得比中资银行还彻底。”5月31日，一位中资银行房贷部门负责人说。在人民币存款业务获利微弱的现实情境下，外资法人银行无疑把房贷业务的扩张放到了首要位置．

本报记者在北京调查发现，各家外资法人银行已经以各种不同方式向办理个人房贷业务的客户承诺，可减免律师费、评估费和第一年房产保险费，房贷交易只须缴纳万分之0.5的印花税，其中，渣打和花旗给这一优惠限定了期限，前者截至6月30日，后者是7月31日。

　　“汇丰并没有明确划出一个时间段。”一外资法人银行房贷部门人士介绍。而向来在北京房贷市场斩获颇丰的东亚银行，虽然至今仍未表示要施行“三费”减免，但据知情人士透露，东亚银行北京分行已向上海总部呈报相关报告，要求在开展房贷业务时能和其他三家外资法人银行保持一致。“目前东亚在开展业务时，也开始进行了灵活的处理方式，如果客户资信程度高、贷款额度相对较高，‘三费’也可以在优惠设计中减免掉。”上述人士称。

　　尽管汇丰、渣打、花旗均表示这是房贷业务推广期的“营销之举”，但给客户让利却是事实。

　　“如果客户从外资行申请150万元的住房按揭贷款，粗略估算，评估费一般在400-800元不等，律师费一般是贷款额度的千分之三，第一年的保险费如果以万分之五计算，仅三费就可以省掉约6000元人民币。”上述人士称。

　　不过让利扩张却给同“血缘”的各家外资行带来了竞争压力。

　　“我们现在开展房贷的压力很大。”一位外资法人银行人士说，“中资行可以凭借多年来的网点优势和渠道优势去稳固市场，在费用上外资行本就不占优势，现在挑起费用减免竞争，加大了服务中高端客户市场的压力。”

　　除费用减免招数之外，外资法人银行也开始在北京编织各自的营销渠道。知情人士透露，早在2006年，东亚、渣打等外资银行开始与房地产经纪公司接触，并与北京的房地产经纪公司我爱我家旗下的伟嘉安捷投资担保有限公司达成意向性合作，表示将针对高端客户的外币贷款业务进行有关操作。

　　“今年转制为本地法人银行以后，汇丰后来居上，很快就与伟嘉安捷签订了合作协议，相比之下，东亚和渣打虽然接触早，但是进程缓慢。”上述人士称。目前伟嘉安捷与建设银行、中国银行、浦发银行、华夏银行等多家中资银行签有合作协议。

　　“一手房房贷还是空白”

　　“外资法人银行一面在北京房贷市场让利扩张，但另一方面，他们严格的风险管控要求又在限制自己业务量的增长，就好比是一个人在双手互搏。”一位北京地产界人士如此形容道。

　　由于一手房按揭贷款需要银行在土地开发时介入，并与开发商商谈预售及销售期间银行房贷问题，而目前外资法人银行开业不足百日，上述外资行人士称，“所以在向本地居民提供一手房房贷方面，各家外资行还是空白。”

　　以汇丰为例，北京现有27个按揭楼盘均为新城国际、观湖国际等高档物业，渣打亦是如此。“现在外资法人银行手中存有的按揭楼盘多数都是之前与开放商签订，供外籍人士按揭的，因此价位都在2万元每平米左右，建筑面积都在百平米以上，本地居民大多无力购买。”上述外资行人士称，对开发商的选择和商谈需要持续一个时间段，“各家外资行也都在北京积极寻找合作楼盘，但最早适合本地居民按揭的楼盘也需要等到年底。”

　　“从这个角度讲，外资行在一手房房贷方面与中资行基本没有竞争的可能，唯一可以角力的就是二手房房贷了。”该人士说。

　　但在二手房房贷市场上，外资行诸多政策限定，又捆住了自己的手脚。

　　“比如在申请条件上，外资行一般都要求最近连续三个月显示发薪交易的银行对账单，本地居民很多收入本身就是隐性的，对账单会将很多客户挡在门外，中资行在这方面就会很灵活，只要求提供单位收入证明就可以；对于二手房房源的选择，中资银行可以办理房龄在1985年以后的二手房产，但是外资行一般都要求房龄要小于10年。”上述人士续称，“在提前还款罚息方面，外资行的规定也略显苛刻，如果是首付一年内全额提前还款，客户至少要赔付银行所偿还贷款额的2%或几个月的利息，但中资行长久以来的竞争逼迫，在罚息方面已经改善许多，多数银行已经不罚或者轻罚。”

　　此外，房贷险的收取也是让客户望而却步的另一个原因。目前各中资行一般将房贷险由强制改为客户自愿选择。

　　“但现在外资行保险费都是每年交一次，大概的比例，有的银行是贷款额的万分之五，有的是千分之一。”上述外资行人士称，“现在来看，出于风险管控的考虑，目前外资银行很难以费用来与中资银行比拼，只能通过服务来竞争。”

　　而来自伟嘉安捷的消息也表明，目前和汇丰的合作协议仍未真正执行。“除了两家机构对应的部门需要磨合之外，最主要的是我们没有合适的客户推荐给他们。”伟嘉安捷的一位人士说。

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