“名分”不同使用年限不一

　　一位业内人士告诉记者，由于目前对公寓并没有严格的定义与界定，一些“公寓”概念物业如酒店式公寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等，就很难区分到底是公寓还是商务用房。

　　这位人士说，公寓的“名分”不同，其使用年限也不一。市场出售的“名分”各异的“公寓”，土地使用性质基本上游走在“商业”与“住宅”之间，有的是“酒店”，有的是“住宅”，有的是“写字楼”。按国家规定，不同的土地性质，必然涉及土地上建物业的使用年限。“酒店”或“旅业”的土地使用年限是40年，“商业”与“写字楼”为50年，住宅土地使用年限最长，达70年。

　　北京千万家房产中介公司市场总监常淑娟说，目前，公寓的主要类别大致可分为两类：投资自住两相宜的居住型公寓及纯投资型的商住公寓。其中，居住型公寓基本上集中在会展商圈或者是一些商业氛围浓厚的区域；而投资型公寓更多是在一些商务人士居住较为集中的区域，这两类产品不仅有明显的区位差别，同时价格也有一定差异。

　　常淑娟告诉记者，商住公寓又称为商务公寓、商务住宅，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。然而，不论从规划设计还是商务配套来看，商住公寓都无法和同区域内的高档写字楼相抗衡。

　　酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。

　　常淑娟说，无论是哪种公寓类型，投资者都应仔细考察该物业在立项时注册的用途究竟是“住宅”还是“商业”，以免投资失误。

　　北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松也提醒说，2006年6月北京出台了“民宅禁商”政策，其中规定：“凡属住宅(含公寓、别墅、平房等)用途的及房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用途的房产(含商住、综合等)均不予工商登记”，这无疑给很多的投资者“当头一棒”，因为许多投资者买房时并没有仔细甄别房屋到底是住宅还是商用，而且往往都是按照商用的价格购买，因此谨慎选择显得至关重要。

　　业内人士支招公寓投资技巧

　　业内人士提醒，有意投资公寓项目的投资者一定要谨慎，千万不要看到项目名称挂着“公寓”两个字，就以为自己买到了货真价实的公寓项目。

　　常淑娟说，有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质应该是投资者考虑的重要因素。同时，品质较高的商住公寓，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，还配备智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，投资者应选择设施尽量完善的商住公寓，这会使日常的工作更加安全高效。

　　常淑娟还指出，商住公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

　　寇海龙建议，投资者一定要仔细衡量项目的开发商和物业管理公司实力，实地考察项目周边交通、配套建设和社区自身所能提供的智能化生活服务情况，包括是否精装修、是否有24小时热水、是否有24小时运行电梯、是否天然气入户等。他特别提醒说，投资者一定要仔细分析项目周边是否有商务氛围，也就是看周边是否具备旺盛或较为旺盛的人气，避免购房后出现“有价无市”的现象。更为重要的是，要参照项目周边市场交易价格，对自己预期收益和准备投入的成本进行核算，看是否能够比较顺利地收回投资成本。同时，在当前房产市场投资环境更加复杂的情况下，除去需要考虑正常的房产投资要素之外，一些政策的变动也要时刻关注，免得投资风险加剧。