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西安交大房地产研究所所长杨东朗教授
杨东朗：魏老师刚才举了很多的数据，但是刚才房地产管理局市场处副处长讲话的时候说西安市房地产交易量在不断上升，我们在07年第四季度也没有出现交易量的下降，陕西省委省政府决定让我们西安市在陕西要率先发展，做大做强，这个信号说明政府支持西安经济的发展，作为需求来讲，政府支持西安城市不断要扩大规模、提高档次，提高它的影响力，这对房地产的发展肯定是一个利好的消息。
当然房地产是一个高投资、高风险的行业，我们一年要拆迁城中村几十万平方米，甚至上百万平方米，这么大的拆迁量这些人都要租房子，必须租我们盖的商品房，所以我觉得我们的需求量是刚性的，08年比07年西安房地产的需求还再继续增长。还有一个增长来自于其他城市房价出现拐点的城市，从投资角度讲利益回报小了，这些人拿着钱到西安，这种投资呈上升趋势。所以我觉得西安的需求是增长的，所以对房地产价格的支撑，首先在08年不会降，但是增长的幅度可能会减缓。起码在上半年西安的房价不会出现大幅度的下降，一平方米下降20%，交易量也不会出现像北京那么大的下滑。现在西安的开发商已经理性，放缓房产上市量。预计08年房地产上市量要超过一千万平方米，前半年房价不会降，但是增长的幅度与国际环境、国内环境紧密联系，这个与宏观形式紧密联系。
王国庆：我可以现身说法，在座的你是教授，你是专家，你们三位都是专业管理者，唯有我是有15年开发，自认为有责任心的开发商。
拐点拐在何处？涨是怎么涨的？降是怎么降的？比如说刚才大家谈到国家公布、报纸公布的，我告诉你有的东西是一派胡言，无论上海无论北京都涨了20%、30%，在座的各位有七八十人，如果按百分比你们买的，你的亲朋好友从去年到今年你知道谁买的房子今年买亏了，降了20%，如果有请举手！
遗憾的是可能一个都没有！
究竟怎么回事儿呢？是教授专家在胡说吗？未必，总有人在胡说。
拐点出现在那里？
降中有升，第二升中有降。在去年的今天所有的房子疯涨，其实上海已经给我们提供了信息，所有太离谱的购买者集体罢市，不交月供了，这是比次贷危机更可怕的。今天凡是高档房停在这儿不涨则降，但是低档房都降了，因为全面上涨了。
第二，刚才讲了次贷危机的影响直接导致人民币贬值加速，回答这个问题，推荐一本书《货币的战争》，明明我们人民币不值钱了，老美强制动用他富有的美元的霸权地位，人民币一贬再贬，现在一升再升，升了15%，导致我们现在通货膨胀。所谓通货膨胀，流通的货币和相应的事物不匹配了。
第三，大家不要再上当了，我很遗憾的告诉大家，无论我们的亲朋好友挣点钱都不容易，有些狡猾的开发商太伟大了，太高明了，用金融的手段。什么叫金融？金融是合法的诈骗，现在政府招牌挂土地，开发商比政府还厉害，我招拍你购房者，哪一个大盘一出台，诚意金两千，原来预计的盘子两千四，直接涨到三千，下面有人交钱，交钱的越多自己把自己送到断头台。
我上个月才发生一个事情，有人问我说我有一个盘子你认为卖多少钱我说你不要超过4500，人家说4580，我大跌眼镜，确实厉害。什么策划师、什么销售团队都没有，就是有一颗狡猾的头脑，先登记，只有100套房，登记上千个，马上决定4580，不分楼层不分套型，买者为快，一抢而上。都不买他就神经了，涨我们自己给他推波助澜，我讲的全是大实话。
魏雅华：我很高兴，王国庆讲的我非常赞同！
我们且不要说别人，最熟悉最能看清房地产市场会怎么走的，在房地产市场有着非常有名的统帅之才王石是怎么分析市场的？
我前不久刚刚写了一篇文章，已经发表在《中国证券报》上，题目叫《王石胜利大逃亡》。王石已经开逃了，王石宣布我深万科在深圳、广州的房子降价30%，并且大肆拍卖，可是任志强说，王石，你的房子能降30%？我不信！他不相信就不相信，反正王石走了，这件事情，该撤了，有人总会接最后一棒，现在比的是谁比谁傻。
08年的中国房价市场会怎么样，让我说2008年的中国房地产市场是充满变数的，甚至是大灾大难的一年！在这个当中有一些人会活下来，有一些房地产商会活的更加辉煌，我们希望王总是其中的一个，但是可以预料的是80%，甚至90%的房地产商会倒下来，会在这场大洗牌中倒下，因为许多房地产商他们抗击风险的能力是非常差的。就是在房地产每一个细胞都在涨的时候还是有房地产商亏损，甚至亏损超过一半！
我请大家注意几件事情。
在08年的房地产市场有很多大变数，美国的次贷危机爆发现在已经有半年了，在这个事情的刚开始的时候，我们还觉得是地球那边的事情，这个危机传导到中国，为什么中国的股市在三天时间跌了一千个点，就是美国的次级贷危机，直接影响了全球的金融。最严重的是这几天中国银行的股票跌的一塌糊涂，一个跌停接一个跌停，为什么？就是大家看清楚了，随着资金链的断裂银行会遭大灾，如果银行遭灾谁能逃得了，不要说房地产市场，房地产商们对银行依赖程度如此之高，如果银行发生危机将是什么后果。
说到西安，我插一句，杨东朗教授谈到西安的情况，我最近对西安的情况刚刚做了一次分析，西安现在的平均市场房价，房价到底是什么房价，我们讲是综合的房价，把所有的房价加到一块，西安的房价已经涨到4313元，按照我计算的结果，西安的房价在去年在全国34个城市里面排位倒数第5，今年已经大幅度上升，西安的房地产痛苦指数我是用它来计算的，计算的结果是西安现在从去年排位第25位，已经提升到第21位，房地产痛苦指数由3.12上升到4.58，涨的速度是相当之快的。涨到这个份儿，我们也不能对西安房地产过分乐观，同北京相比，西安的平均房价远远低于北京经济适用房房价。我想说一句华话，覆巢之下，焉有完卵，如果说08年的全国房地产市场会出现很大的变化，西安能够独善其身吗？请大家好好想一想。
今年的房价还有一个大的变数，不动产税的开征，这将会大幅度影响房价，又有谁能生存下来我们不知道。 |