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绿地集团西安公司销售总监魏宪忠
魏宪忠：我是绿地集团西安公司销售总监魏宪忠，我对拐点论立场是：这个拐点是不存在的。
这里我想讲理性和冲动的关系。规律不是冲动的是理性的，对规律性的东西要进行科学的分析。
我们现在谈房价到没有到拐点，什么是拐点？拐点是一种趋势转变的临界点，是一种趋势转变。如果拐点真的来临了，趋势发生了转变会产生什么样的效应，魏雅华老师刚才谈到美国的次贷，美国发生的金融危机，同样美国30年代也发生金融危机最后导致经济危机，同样美国80年代、90年代都发生了类似的危机，这是从哪儿发生的？表象是金融危机，是什么因素导致了金融危机，那就是房地产价格的不断下降，这就是拐点，这就是它的趋势的产生。中国现在具备不具备这样的拐点？具备不具备这样的图呢？?D?D不具备，在这儿我不想展开讨论它，有各种各样的经济学家论断它，我只是想说一点，中国有自己的特色，或者叫特色的社会主义，这个特色有一个重要的特点就是中国政府政策的制定和执行单一性，它的坚定性是非常强有力的。中国政府想看到我们的金融危机发生吗，想看到银行倒闭吗，想看到经济危机发生吗？?D?D不会的！
另外，针对刚才魏雅华老师举个三个事例讲一下：
理性科学。
魏雅华老师举了一些数据，某某城市降20%多、30%多、40%多，说的是成交量的下降，理性的来说，我不知道魏雅华老师的数据是一年的数据？还是一个月的数据？一个季度的数据？房地产和任何商品一样，它有它的季节性波动，它是正常价格的波动还是一个趋势性的波动，我觉得现在下结论太早了，起码在冬季的时候房地产的成交量每一年12月份、1月份、2月份都会有30%?D50%的下降，每一年而不是今年，这是我告诉大家的，要客观的分析。
说到了美国的次贷。
美国这次的次贷的发生就是房地产价格的连续下降，从05年4月份起美国房价开始下降，到07年这种下降趋势逐步的明朗导致了银行的金融危机。
说到西安的市场，我觉得西安的房价远远没有达到拐点，大家知道房价的核心决定房价的东西是什么？我们一般人都非常清楚，它的核心是供求关系，我们先不要讲它的供应量，先看它的需求量，西安房产的需求量远远没有释放，潜力远远没有释放，刚才魏雅华老师也有一组数据，冬天各个城市的成交量，我告诉大家12月份西安市的成交量，西安市商品房12月份成交量是91万平方米，去年12月份成交量是61万平方米，有部分城市在下降，冬天到了应该是下降，但是没有。
第三是刚才魏雅华老师讲股票市场。
西安从今年5月份的房价快速上涨，是有量的支撑不是空涨。刚才段处长也讲了，西安市07年的成交量是923万平方米，去年的成交量是600多万平方米，放大40%。还有二手房市场，为什么要谈二手房市场？二手房市场能看到这个城市的房产需求到什么阶段，我们去年二手房的成交量是75万平方米，今年的成交量是102万平方米，二手房成交量都是低价格的成交。在上海市二手房成交量已经逼近到一手房的成交量，在成都等发达城市更是如此。西安市政府看到了这个问题，城市经济要发展，房地产是一个重要的支柱产业，房地产市场要繁荣，二手房必须繁荣。西安市二手房市场一点不繁荣，可以说比较沉寂，这么大的城市才有100万平方米的成交量，和一手房相比将近1：10的关系，而上海是将近1：1的关系。采取的措施是什么呢？就是解放供房市场，让供房尽快进入市场交易，这就是市场经济，我们西安市的市场经济还没有建立起来，对于二手房来讲，一旦建立起来它的活力是非常强大的，一旦建立起来大量人会买二手房，会解放一批人，这一批人会升级换代。
我还想告诉大家一个规律，房地产市场和宏观经济的规律是正相关关系的，这个城市人均国民生产总值达到三千美元的时候，我们的房地产市场处于初步发展阶段。达到3000?D8000美金的时候我们房地产市场处于蓬勃大发展阶段，八千美元以上房地产市场将趋于稳定。一手房和二手房交易量逐渐均衡，随着进一步发展一手房交易量将少于二手房交易量，这是发展国家的经验。06年西安市人均国民生产总值是1970美金，今年应该到2000多美金了，西安市还没有进入3000美元的行业，上海市已经超过了8000美金。
随着这个经济规律的进程，房地产的价格就规律而言是向上的，事实上也是如此。国家已经看到了这一点，国家在推进保障房住宅市场，这个市场是保护大部分群众的利益，这个市场的房价是政府支撑，希望它是平稳的，能够保障大部分人的需求，而对于少部分的商品房市场，房价高对国家的影响不是很大，而且还是正影响，国家收的税越高，土地的价格越高，这一部分是中高收入者，也就是富人阶层，而这个阶层的供应量是越来越小，这就是结构性的变化。刚开始几位老师和王总都谈到结构性，理性分析一定要进行结构性的分析，我们不希望房价总体的上扬，但是因为结构性的供求关系的变化，房价将会稳步上涨。
谢谢大家！
王国庆：我希望在座的朋友听了在座的任何人之一会大家有所感悟，有所受益，不要在我的博客里说王总别胡说八道了，我希望走在大街上，有人说王总谢谢你。
第一个问题很简单，拐点不存在有没有，拐点已经悄然而至。不同意大家都可以跟我辩论。
第二，无论是开发商、购房者，无论高档房、低档房大开发商或者小开发商，拐点拐向各有不同。
刚才谈西安具体的走向我觉得很现实，什么叫升中有降？什么叫降中有升？
第一看去年和今年有什么变化，我的亲身体会我正在实施的项目，政府学聪明了，你开发这个项目打五千万保证金过来，五千万我有能力，五个亿我办不到，门槛提高了，去年前年500万足以，首先难度增加了。
另外你会发现，现在二手房，西安市古城创了全国之最，房地产进行了史无前例的大赦，所有的房子只要土地没有争议，建筑结构没有问题一律大赦统统办房产证，所以今天的二手房大大超过去年，这是一个供求关系，二手房超过去年那就意味着还有更多的人选择二手房。
我们要根据这个情况来确定，我的观点很简单，高档房全大家不要买，低档房合适了就买，购买房的客户而言春天来了，大开发商的春天也来了，我虽然不是大开发商，我觉得更好，我今天可以心安理得的坐到这儿。我最怕过年，一过年就要准备六千万支付农民工的钱。今年有了这个地气坐在这里了。可能不是自吹自擂，全西安可能没有第二个，我十年没有拿过一分钱进行房地产的开发，不管哪个盘包括绿地的盘，我很尊敬绿地的企业，人家高品质的开发，高尚的理念的提出，为我们古城送来了一阵春风、绿风，但是绿地南郊开发的房子北郊的人跑到哪儿不现实。
最后我总结一句话，我曾经问过一个经典的提问，请问树上十只麻雀你打下来一只还有几只，没了，你打的是惊弓之鸟，我们面对现实，周密的分析它就会得出结论。 |