出席西安万人购房团首届团员大会重要嘉宾
编者按：11月16日，西安万人购房团首届团员大会在高新管委会办公大楼---创业广场4楼多功能厅圆满闭幕，西安万人购房团发起人李连源；中国著名时政经济评论家、西安万人购房团顾问、新浪评房团专家魏雅华；易居中国陕西易居不动产投资顾问公司常务副总肖遥；金融专家--上海浦东发展银行西安分行个人信贷部总经理李景生等专家与数百名团员参加活动并做了精彩的主题演讲和发言。大家就西安房价将涨还是跌？西安房价还会降多少？我们万人购房团以后怎么应对？我们该观望还是下手操底？团购楼盘最终的能拿多大优惠？等诸多问题进行了探讨。会议由新浪陕西房产主编、三秦房产网总经理付士山先生主持。
新浪陕西房产网、三秦房产网对活动进行了全程直播，以下为直播内容－－
付士山（主持）：万人购房团各位团员们，各位领导嘉宾们，还有各位专家，大家下午好！西安万人购房团首届团员大会现在正式开始。我首先把咱们万人购房团这次下午的活动简单给大家讲一下，这次活动是由我们西安万人购房团来主办，由新浪陕西房产网和三秦房产联合承办，今天下午的主持由我主持，我是新浪房产的主编付士山.
大会的第一项由我们西安万人购房团的发起人李连源团长来给大家致词，请李团长主要盘点一下万人购房团这两个月的发展历程。
有请李连源团长上台。
西安万人购房团发起人李连源讲话
李连源：尊敬的各位专家，学者，敬爱的团员们大家下午好！
今年是国家宏观调控房产市场政策得到细化和落实的一年，由于512汶川大地震楼市受到振荡，下半年由次贷危机引发的国际金融危机影响到过国内的市场，以及市场上种种不利因素，所有因素的叠加使房地产市场受到了严重的重挫，出现了价跌的态势，这种态势在沿海城市表现尤甚。这是市场对房价非理性暴涨的强烈报复，完全符合市场规律。虽然西安楼市一向比较稳健，但在去年依然出现了不切合实际的猛涨情况，所以这次楼市危机中西安也在所难逃就顺理成章了，今天我将围绕着我们发起的初衷和市场的契机，还有在团购的过程中遇到的问题，以及思考这三个方面给大家肤浅地谈一谈我个人的一些看法。
第一个，发起的初衷，在一切是开发商说了算的去年，广大购房者根本不能与之平等对话，一直处于弱势地位和不平等的地位，没有谈判砝码，任由霸王条款欺凌，而房价正成了开发商的自编自导的独角戏，任由随意的抬升，完全背离了市场价值，也背离了人民群众完全能接受的能力，没有只涨不跌的楼市，十年等来房地产下滑，房价下跌使广大购房者等来了期盼已久的买房时机。在深圳，万人购房团在邹涛的呼吁下，广大购房者一呼百应，报名者目前已超过3万。在济南、青岛、武汉、北京、南京等地万人购房团也已成立。万人购房团正开展的如火如荼，火遍大江南北。在西安，房价虽然和沿海城市相比还不是太高，但是我们当地房价与我们当地的经济发展相比，与广大百姓的实际收入相比，依然是许多普通百姓无法承受，一些开发商根本不顾广大人民群众的利益，他们以次充好，将城中村的小产权房当作商品房来卖，将经济适用性住房当做商品房来卖，将普遍的住宅卖到了豪华住宅的价格，整个楼市根本没有老百姓的一席之地，整个楼市也成了贵族的晚宴。“昔日王榭堂前燕，能入寻常百姓家。”使居者有其屋的美好愿望成了不折不扣的空想，李白老先生如果在世，他一定会感叹到房价难，难于上青天。
作为消费者，这些问题在单边楼市中根本得不到开发商的重视，他们也绝对不会重视，在利益之上的原则下他们追求的只是利益，所以只有组建具有一定规模的购房团，才能与开发商抗衡，才能引起足够的重视，才能与之平等对话，从而达到购买一套价格相对低廉，经济能力能够承受，性价比稍微高一点的房子。可以肯定的讲，在楼市低迷的时候，万人购房团是开发商不可或缺的救命稻草，谁抓住了万人购房团，谁的生存机率就会加大，这一点毋庸置疑。结合自己14年从事于房地产相关的工作经历以及对本地市场的一个熟悉，还有社会各方面专家学者以及律师的把关，我们与新浪陕西房产网联合组织了西安万人购房团，并提出了团结力量大，实惠大家拿的口号。提出本土化，专业化、纯工艺的操作方向，与其走出一条符合西安地区实际情况的新团购之路，从而达到多赢的局面，这就是我们的初衷。
第二点，我们成立万人购房团的契机。在这样的背景下我们成立万人购房团应该说是恰到好处，市场低迷，房价下滑，是我们充分把握和应用的最好时机。我们在发起这个活动的伊始，并不是把开发商作为对立的一面来对待，而且在团结所有购房者的同时，也在团结开发商，我们希望开发商对眼下的局势有一个清醒的认识，对现阶段万人购房团能够客观的对待，并予以配合和支持，能够真诚地把他们施工中浪费的一部分，在广告营销中投入的一部分，以及预折算揭看视合理实际不合理的一部分，在以万人购房团的形式返还给购房者，让大家从开发商这一块儿拿到实惠，这是第一点。
第二点就是在今年的9月初，西安市人民政府出台了《关于恢复的房地产业发展的若干意见》，我们把它称作是防腐新政，这个新政规定从2008年的9月4日到2009年12月31日，凡是购买90平方米的商品房和144平方米以下的二手房，政府将给予购房者1.5%契税补贴，购买144平方米以下的住房就是新房子，和90平方米以上的房子补贴的力度是1%。购买144米以上的商品房和二手房，这个政府补贴是0.5%。这就是说在这个时候，现有的时候，在房价上我们能得到一部分实惠外，地方政府在财政上也给于一定的补贴。值得惊喜的是，为了减轻个人住房交易的税收负担，这是居民首次购买普通住房，财政部和国家税务局10月22日联合又发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，也就是房地产交易的一项两点的政策。一项是指从11月1日起，对个人首次购买90平方米以下的普通住房，契税统一按照1%来征收，原来是1.5%，在这个地方享受了0.5的优惠。两点是指个人销售或者购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地的增值税，这样以来，近期买房，我们不光在房价上能得到一定的优惠，在地方政策上也得到一定补贴，国家方面也能给予一定的补贴。
综合上述，房地产买方势依然形成，房价已经走近、走向、贴近购房人能够承受的价格的区域。市场发出了买进信号，市场奇迹就此出现。
第三个问题也是我们在团购中遇到的问题和思考。西安万人购房团看房活动开展得如火如荼，许多刚性需求的愿望十分强烈，为此我们在循环看房的同时也开通了团购专场。首场成都两个大盘我们当天成交的单数是35单，充分彰显了万人购房团的优势。许多买到第一市场价格房子的团员向我们表示了由衷的感谢，同时也鼓舞了我们将团购做好做大的信心。团员们购买需求十分强烈，而成交的结果与实际需求的差距却越来越远，这不得不引起我们的高度重视，经观察发现，团购过程中制约交易发展的一些问题几乎都出现在开发商那边。开发商那边具体有三个问题。
第一个问题是地方政府的态度不明晰，使开发商心存幻想。西安市政府的仿古新政刚才我们讲了是9月份出台的，到现在也没有得到实施和落实，我们购房团的全体团员大多数都为工薪阶层，而且买房子大多数都是自住的需求。按照西安新政，购买90平方米一下的住房，应该按照总价款的1.5%给予补贴，也就是我们按照30万来计算，如果买一套这样的房子，政府这一块儿的补贴应该是4500元，这笔费用对大家来说是不菲的，是值得期待的。政策之后，使这部分人逐渐的购房的需求转化为观望，以至于现在的等待。同样政府的这种态度也助长了开发商的幻想成分，使即将分崩离析的开发商自发的价格同盟与市场的需求形成了对抗态势，西安万人购房团成立的时间是市场最敏感的时间，也是国家与地方政府最关注的时间。9月以来，国家连续三次降低了贷款利息，以其激起人民的购房欲望，但却被一些开发商误视楼市即将转暖的信号，他们不顾我们购房已经看了房并且进行了议价事实，单方面背地抬升了房价。表面上看，购房者得到了很大的折扣，实际上并没有得到多少。这种不诚信的行为严重伤害了广大消费者的利益，给万人购房团的团购活动带来了负面影响，我们断然不能接受，广大购房者更是不能接受。
第二点，开发商习惯性的暴力思维和习惯没有改变，房地产业的暴力是有目共睹的，尤其是经历了去年房价猛涨带来的更刺激利润的开发商，在楼市萎靡的时候，如果让他签一个合理的议论空间，他是很难接受的，这点在我们团购中表现得非常突出。每当我们提出在现行优惠政策上再现行优惠的时候，开发商就将所谓的房价成本和盘抛出。这里要提醒大家一下，平时我们要让他们公布房价成本，是根本不可能的，这个时候他又和盘抛出了，什么成本如此，利润很小，已经亏损等说法层出不穷，真像从他身上割了肉一样的难受。其实真正难受的时候还没有来到，小及剜肉，大病瘫痪，忍不了一时之痛，一命呜呼。多数开发商目前的心理防线还没有崩溃，但是为时不远，眼下一些靠借贷搞开发的开发商，面对楼市的寒冬，在产品无人问津的情况下，在贷款到期长坏的压力下，如果不命丧黄泉或者是心力憔悴，那他只能是中坚强。
第三点，开发商有将极高的房价转嫁消费者的嫌疑。去年，房地产市场买房子就好比买白菜，这种情景让一些尝到了暴力的开发商，不顾自身实力盲目的去开地，草率开工，加上过去粗放型经营，导致了楼市的成本提高。开发商由于自身错误导致开发商的提高，不应该由购房人买单。房地产开发过程是一个投资与投机行为并存的行为，一种投资行为的成败与投资人的投资眼光有很大的关系，如果投资出现错误，便有可能血本无归。投资错误是由市场因素，自身因素，当然还有其他的因素，表现在今年，市场因素是由卖方转向了买方的市场，自身因素除了刚才前面的提的两点以外，还有一点是粗放式的经营造成了多数开发商的成本提高，继而表现在房价上，就是表现在房价虚高的现象，开发商应该自尝恶果而不应该涨价。
西安楼市寒流以袭，进入冬季无可置疑，往年的金九银十一日不复，楼市的冰冷正在昭示理性的回归，冬季是漫长的，是开发商自我总结，养精蓄锐蓄势待发的时机，从某种程度上讲，冬季的长短，掌握在开发商自己手中，这个季节谁顺应了市场，顺应了民心，谁就可能绕过冬天走进春天。从万科在全国率先降价的举动，这个实际效果来看，智者先知先觉，还有后知后觉不知不觉的终会被淘汰。万人购房团是新生事物，之前没有成功的范例可参考，全凭我们的热情，以及工作的积累去做，操作中难免有这样那样的疏漏，所有小的疏漏在一起就成了大的错误，这些错误会给多少操作带来反作用力，这点我们不应该回避。同时借今天的场合向大家表示歉意，我们没有做到的地方还请大家多多谅解。
两个月来，我们饱受置疑，我们蹒跚而来，我们抱着感恩的心，认认真真踏踏实实履行我们的诺言，成绩虽然很小，但却让我们开拓了视野，积累了经验，结交了在座的各位朋友，认清了江湖的险恶，可以告诉大家的是，我们所做的一切都问心无愧。今天的交流是充分听取专家学者意见建议充分倾听广大团员的心声，总结前一段工作的时候，也是我们发扬民主群策群力为下一步工作确定方向的时候，毫无疑问的讲，我们下一步的工作将会更明确方向，我们的步伐也将更稳健，我们有6000多人的资源优势，有自主成功的范围，我们的队伍不断在扩大，我们的存在有目共睹，我们有决心、有能力将这个亏汇聚一万人住房需求的事情做好，留着需求在，不怕没房住，让我们共同期待居者有其屋这一美好的愿望使显得那一天，谢谢大家！ |