随着市场的持续低迷，越来越多的短期投资客正面临这样的困境：卖不动租不出。在这样的情况下，“拆分+装修”或许是救市的好办法，而近期麦格斯商务广场一月内51套单位全部租完，就是其中的“完美”一例。
51套单位一个月内租完
4月麦格斯商务广场在搜房网上投放广告，“服务型办公室。推荐单位：24.8平方米，1700元/月租金，管理费10元/平方米，中央空调费10元/平方米……”5月初，这则广告已不见，其前台服务人员表示：“我们现已经全部租完。”
麦格斯商务广场位于东方广场第三层，距罗湖口岸联检大楼（火车站）仅5分钟步程。该楼层共约2000多平方米，共分为51套面积为20-40多平方米的办公小间。内部装修风格简约明快，现已有不少公司正在紧张办公。公共区域中，设有会议室、洽谈室、商务接待室，及商务中心。
据麦格斯商务广场董事长钟玲介绍，麦格斯商务广场是由香港华祥房地产投资公司与东方广场业主股份制合作产生的项目。其名字渊源来自一家澳籍企业。
“通过调查我们发现，有大量港企正往深圳迁移办公，这让我们看到了商机。”据她介绍，港资外资企业占广场全部租客的比例为80%，大部分为贸易公司。
“整个3层楼都是一个业主的。之前的出租率并不高，每平方米的月租金只有四五十元。经过我们‘改装’之后，不仅每平方米的月租金提高到80元，而且不到一个月就消化完了。还有些租客正等着我们下一期产品推出。”
根据市场需求情况，麦格斯商务广场近期正在策划改装东方广场的第2层。并有往福田和南山扩展的打算。
“短转长”的投资客可借鉴
钟玲对记者坦言麦格斯商务广场学习的对象是“雷格斯”，后者早在2005年就已进驻安联大厦26楼。两者相比，大家同样都拥有统一的公共区域、商务支持以及后勤服务。不同的是：雷格斯能提供时租、天租，而麦格斯最短租约为三个月。前者每平方米的月租金高达几百元，后者只80元。前者装修更偏向于酒店，后者装修更强调纯写字楼。前者的租客高端，多为世界500强企业，后者主力客户群居于中端，客户群差异很大。但知情人士透露，由于小众的客户定位以及偏高的租金，雷格斯的出租率并不太高。
据记者调查，专业公司运营出租写字楼办公室的，目前在深圳很难找出第三家。但不管怎样，本想短期投资，因市场低迷被迫转向长期投资的向先生，却从这种运营模式上汲取到了一些灵感，目前他已将自己近半年未能出手的300多平方米的物业，改装后全部快速地租了出去。
“我所持物业在罗湖，本身比较陈旧，大公司不愿意租，小公司又嫌面积太大。没卖出去也没租出去，由于我要一边还贷一边交高昂的管理费，几个月下来，‘损失’十余万元。”后来，向先生投了八九万元对整体做了简单装修，并隔成几个小间，结果在一个月内全部出手，租金价格比未拆分装修前高近20元/平方米。据向先生介绍，在目前的写字楼市场上，卖不出去也租不出去的业主有很多，“我建议他们改变观念，对持有物业装修，否则会有更多损失。”
“拆分+装修”应因地制宜
因深圳各写字楼集中地的需求客户不同，所以“拆分+装修”也应因地制宜，区别对待。“罗湖区域的定位以贸易为主，很多公司对办公场所的面积都要求不大。几十平方米的小面积的单位比较好租。而大面积的单位，相对客户不多。所以有很多业主，还有包租客，现在就将大面积的单位拆分成小面积的单位来租。”中原的写字楼罗湖一区国贸九部的经理程秋存表示。
而福田中心区因需求的客户群层次比较高，因此该片区的物业不宜拆分得过小，装修也不宜过于简单。港置福田中心区写字楼部经理刘永强称，“福田片区多数物业有租赁压力，越小的物业越好租，带装修的比不带装修的物业要好租。”在刘永强的客户中，就有一批想在福田中心区找100、200平方米的办公物业。而这些租小面积的公司大都处于过渡期，或者实力本身不算强，租期通常就一两年，所以也不愿意对所租赁的物业投入额外的装修费用。据了解，在福田中心区同栋物业，带装修的比不带装修物业的月租金至少高30元/平方米。
■“拆分+装修”策略要点
1.片区定位和物业的品质都决定着客户群体，业主应根据自己具体情况，明确客户定位。为避免装修过后出手困难，也可在拆分前先锁定承租方，再进行空间划分和装修。
2.装修不宜投入过多资金，普通装修的标准约为300元/平方米，计算好成本收回周期，以免再次造成资金压力。
3.并非所有片区和所有物业都是拆分得越小越好，既要考虑到租用时的灵活性，又要考虑到实用性。
4.即便进行装修，对预期加租不可过高。事实证明，还是越便宜的物业越好租。另外，无法提供配套服务，这也会失去一部分竞争力。因此，合理定价也非常关键。
5.如果是初次做拆分改装工程，建议咨询相关的专业机构。 |