购买二手房如何避免一房两卖

　　【案例】

　　李先生2011年3月预计某地段的房屋价格会上涨，为此他通过中介公司物色一套房屋总价款为50万元的二手房，并与房主王先生签订了《房屋买卖合同》，支付了定金2万元。后来王先生突然反悔，拒绝履行合同。原来，王先生通过另外一家中介公司和另一位购房者刘先生也签订了《房屋买卖合同》，以高价卖给了刘先生，并办理了房屋过户手续。李先生得知情况后，以违反合同约定为由，将王先生起诉至法院。

　　【律师分析】

　　辽宁新华律师事务所李靖华律师指出，本案中，李先生与王先生协商付款过户的过程中，王先生把房屋另行出售于他人，并办理了产权过户手续，致使王与李签订的《房屋买卖合同》无法实现。王先生的行为构成了根本违约，李先生有权解除合同，并要求王先生承担违约责任。依照我国《合同法》第115条的规定：“当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，在债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金方不履行约定的债务，无权要求返还定金，收受定金方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。”因此，本案中的王先生应当承担双倍返还定金的法律责任。

　　【提醒】预告登记可避免“一房两卖”

　　近些年来，房价居高不下，而围绕房屋买卖的纠纷也是层出不穷。不少二手房房主同时通过多家中介机构卖房，在与一人签订购房合同后，若发现出价更高的人，便会将房屋又卖给出价更高者，导致“一房两卖”的现象时有发生，这种行为让不少购房者的权益受到了损害。那么，有没有什么办法能够更好的保护购房者的合法权益，减少纠纷的发生呢？

　　中介人士提醒，二手房购房者在选择中介公司时，首先应选择品牌信誉好的中介公司。在签订房屋买卖合同时，也要签订定金合同，并约定定金由中介公司代收、代保管，最后在房屋交易中冲抵房款。其次，购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证。房地产交易中心通常备有房屋的原审记录，包含房屋所有的基本信息。在签订房屋买卖合同前，购房者要对业主的房屋产权进行调查，将调查结果与业主产权证的记载对比。如果调查结果与业主产权证记载相一致，那么要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户手续时，再从中介公司取出。避免从签订合同到正式交易的这段时间里，业主将房屋再出售给他人。

　　李律师提醒，《物权法》确立了一种新型的登记制度，即预告登记制度，可以避免“一房两卖”。《物权法》第20条第1款规定，当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。以此案为例，当时李先生与王先生在签完购房合同后，在未取得房产证，不能马上办理过户手续的情况下，如果能够到房产登记机构办理预告登记手续，那么，在三个月之内，王先生若是没有征得李先生的同意，是不能够擅自对此房屋进行出售或者抵押给银行的。